Was steht in einem Bebauungsplan? – Detaillierte Informationen und wichtige Regelungen

Ein Bebauungsplan ist für jedes Bauvorhaben unerlässlich, um sicherzustellen, dass die geplante Nutzung und Bebauung eines Grundstücks den rechtlichen Vorgaben entspricht. Für viele Bauherren und Investoren erscheint der Bebauungsplan zunächst als komplexes Dokument. Doch mit dem richtigen Verständnis der grundlegenden Regelungen können Sie schnell Klarheit gewinnen.

Zentrale Verordnungen: Planzeichenverordnung und Baunutzungsverordnung

Zwei wichtige Verordnungen regeln die Inhalte eines Bebauungsplans:

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Diese Verordnung legt fest, welche Symbole, Farben, Linien und Schraffuren im Bebauungsplan verwendet werden, um die Inhalte klar und einheitlich darzustellen.

  • Baunutzungsverordnung (BauNVO): Sie definiert, welche Arten von Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind, sowie das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Wichtige Regelungen im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan finden sich mehrere wesentliche Angaben, die für die Planung eines Bauvorhabens von entscheidender Bedeutung sind:

  1. Art der baulichen Nutzung: Hier wird festgelegt, welche Nutzung auf dem Grundstück erlaubt ist – z. B. Wohnnutzung, Gewerbe, Mischgebiete oder andere Nutzungsmöglichkeiten.

  2. Maß der baulichen Nutzung: Diese Angabe beinhaltet konkrete Zahlen zu Ihrem Bauvorhaben. Dazu gehören die zulässige Anzahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Gebäudehöhe. Diese Werte bestimmen die maximale Flächen- und Bauvolumina auf dem Grundstück:

    • GRZ: Gibt an, welcher Anteil des Grundstücks maximal bebaut oder versiegelt werden darf (z. B. Bepflasterung, Stellplätze).
    • GFZ: Definiert das Verhältnis der Geschossfläche zur Gesamtfläche des Grundstücks. Sie beeinflusst, wie viel Geschossfläche insgesamt errichtet werden kann.

  3. Bauweise: Der Bebauungsplan unterscheidet in der Regel zwischen:

    • Offener Bauweise: Hierbei handelt es sich um freistehende Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser.
    • Geschlossene Bauweise: Bei dieser Bauweise werden Reihenhäuser oder Doppelhäuser direkt an der Grundstücksgrenze gebaut, ohne seitlichen Abstand.

  4. Überbaubare Grundstücksfläche (Baufenster): Innerhalb des festgelegten Baufensters gibt der Bebauungsplan genaue Baugrenzen und Baulinien vor. Diese regeln die genaue Position und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück und definieren, wie weit das Gebäude vom Grundstücksrand entfernt errichtet werden darf.

Weitere Festsetzungen und Besonderheiten im Bebauungsplan

Neben den grundlegenden Regelungen kann der Bebauungsplan auch zusätzliche Vorgaben enthalten, wie:

  • Dachvorgaben: Diese betreffen die Neigung, Form, Farbgebung und das Material des Daches.
  • Abstandsflächen: Bestimmungen, wie viel Abstand zu Nachbargebäuden eingehalten werden muss.
  • Heizungsarten: In einigen Fällen können auch Anforderungen zur Heiztechnik festgelegt werden.

Es ist ratsam, sich vor dem Kauf eines Grundstücks oder der Planung eines Bauvorhabens genau über die städtischen Festsetzungen zu informieren, um spätere Probleme zu vermeiden.

Baulastenverzeichnis einsehen

Bevor Sie mit dem Bau beginnen, sollten Sie auch einen Blick ins Baulastenverzeichnis werfen. Baulasten sind rechtliche Verpflichtungen, die das Grundstück betreffen und sich auf Ihr Bauvorhaben auswirken können, z. B. Wege- oder Zugangsrechte für Nachbarn.

Einfache vs. qualifizierte Bebauungspläne

Es gibt zwei Arten von Bebauungsplänen:

  • Qualifizierter Bebauungsplan: Enthält verbindliche Festsetzungen zu allen vier Hauptpunkten: Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und örtliche Verkehrsflächen. Dieser Plan ist für Bauherren rechtlich bindend und stellt die häufigste Variante dar.

  • Einfacher Bebauungsplan: Wenn einer der vier Punkte fehlt, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. In diesem Fall wird die fehlende Regelung oft durch den Vergleich mit der Bebauung in der unmittelbaren Umgebung ersetzt.

In einigen Fällen kann es sogar vorkommen, dass kein Bebauungsplan existiert. Dann wird das Bauvorhaben gemäß § 34 des BauGB auf seine Einfügung in die Nachbarschaft geprüft.

Bauvoranfrage – Sicherstellung der Genehmigungsfähigkeit

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Bauvorhaben mit dem Bebauungsplan und den geltenden baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde. Diese gibt Ihnen vorab eine Einschätzung, ob Ihr geplantes Bauvorhaben in der geplanten Form realisierbar ist. Beachten Sie, dass eine Bauvoranfrage keine Baugenehmigung ersetzt, aber Ihnen hilft, frühzeitig Unsicherheiten zu klären.

Haben Sie die städtischen Vorgaben für Ihr Bauvorhaben im Blick?

Falls Sie Unterstützung bei der Planung Ihres Bauvorhabens oder beim Ausarbeiten eines Grundrisses benötigen, stehen wir Ihnen als erfahrene Architekten gerne zur Seite. Mit unserer Expertise helfen wir Ihnen, Ihr Bauprojekt effizient und regelkonform umzusetzen.