Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt in Deutschland die Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen und Häusern. Sie ist eine wesentliche Grundlage für die Festlegung der Fläche, die für den Wohngebrauch genutzt werden kann, und hat einen entscheidenden Einfluss auf Mietverhältnisse, Verkaufswerte und die Steuerberechnung. Die Verordnung ist besonders wichtig für Architekten, Bauherren, Immobilienmakler sowie für die Vermietung und den Verkauf von Immobilien.

1. Zweck und Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung

Die WoFlV wurde eingeführt, um eine einheitliche Berechnung der Wohnfläche zu gewährleisten und die Transparenz bei Mietverhältnissen und Kaufverträgen zu erhöhen. Sie legt fest, wie Flächen innerhalb eines Gebäudes zu messen und wie sie zu Wohnflächen zugeordnet werden. Die Verordnung gilt für alle privaten Wohnräume, jedoch nicht für gewerbliche Flächen oder spezielle Nutzungen wie etwa Garagen.

Die WoFlV kommt vor allem in folgenden Fällen zur Anwendung:

  • Mietverträge und Mietberechnungen: Die Wohnfläche ist eine wichtige Größe für die Berechnung der Miete.
  • Kaufverträge: Beim Erwerb von Immobilien wird die Wohnfläche häufig zur Berechnung des Kaufpreises herangezogen.
  • Steuerliche Bemessung: Einige Steuervorteile und Zuschüsse werden in Relation zur Größe der Wohnfläche gewährt.

2. Grundlagen der Berechnung der Wohnfläche

Nach der Wohnflächenverordnung wird die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben. Sie umfasst alle inneren Räume, die für den Wohngebrauch genutzt werden und eine Mindesthöhe von 1 Meter aufweisen. Dabei werden die folgenden Kriterien berücksichtigt:

  • Vollwertige Flächen: Flächen, die eine Deckenhöhe von mindestens 2 Metern haben, zählen zu 100% zur Wohnfläche.
  • Teiler Flächen: Flächen mit einer Deckenhöhe von 1 bis 2 Metern werden zur Hälfte in die Berechnung einbezogen (50% der Fläche).
  • Nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen: Kellerräume, Dachböden oder andere ungenutzte Flächen, die keine beheizten Wohnräume sind, werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

3. Sonderfälle der Berechnung

3.1 Schrägen und Dachgeschossräume

Bei Gebäuden mit Dachschrägen wird die Wohnfläche gemäß der Deckenhöhe berechnet. Räume mit einer Deckenhöhe von über 2 Metern werden vollständig berücksichtigt, während Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern nur zu 50% gezählt werden. Räume mit einer Höhe von unter 1 Meter zählen nicht zur Wohnfläche.

Beispiel: Ein Dachzimmer mit einer Fläche von 20 m² und einer Deckenhöhe von 2,5 Metern zählt mit den vollen 20 m² zur Wohnfläche. Ein Raum auf der gleichen Fläche mit einer Deckenhöhe von 1,5 Metern wird nur mit 10 m² berechnet.

3.2 Treppen und Flure

Treppen und Flure sind in der Regel nicht Teil der Wohnfläche. Die Fläche einer Treppe oder eines Flures, der nicht direkt für den Wohngebrauch genutzt wird, wird nicht zur Wohnfläche gezählt. Dies gilt auch für Treppeingänge, die keine Wohnnutzung haben. Ausnahme können Flächen wie Balkone oder Wintergärten sein, die unter bestimmten Umständen ebenfalls zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie zum Wohnzweck genutzt werden.

3.3 Balkone, Loggien und Terrassen

Balkone, Loggien und Terrassen zählen nur teilweise zur Wohnfläche, je nachdem, wie viel Fläche sie für den Wohnzweck nutzbar ist. Balkone und Loggien werden nur zur Hälfte zur Wohnfläche berechnet, es sei denn, sie sind vollständig überdacht und bieten somit mehr Schutz vor Witterungseinflüssen.

3.4 Wintergärten und ähnliche Anbauten

Wintergärten, die zu Wohnzwecken genutzt werden, zählen zur Wohnfläche, auch wenn sie nur teilweise beheizt sind. Ihre Fläche wird jedoch nach den gleichen Grundsätzen wie bei anderen Wohnräumen berechnet, wobei ein gewisser Anteil aufgrund der Nutzung als Übergangsbereich möglicherweise abgezogen wird.

4. Besondere Regelungen in der WoFlV

Die Wohnflächenverordnung gibt auch Regelungen für die Flächenberechnung bei Dachgeschossausbauten oder Verlängerungen von Wohnungen vor. Beim Ausbau von Dachgeschossen oder dem Hinzufügen von weiteren Stockwerken müssen Architekten und Planer die Deckenhöhen und die daraus resultierenden Flächen korrekt berechnen. Auch bei den sogenannten Mansardendächern sind die Flächen korrekt zu bestimmen, wobei die Schräge und die daraus resultierende Deckenhöhe eine Rolle spielen.

5. Rechtliche Aspekte der WoFlV

Die Wohnflächenverordnung ist nicht nur für die Architekturplanung, sondern auch für rechtliche Auseinandersetzungen von Bedeutung. Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über die tatsächliche Wohnfläche sind häufig, da zu geringe oder zu hohe Wohnflächenangaben Auswirkungen auf die Mietkosten haben können. Eine genaue Berechnung der Wohnfläche ist daher für alle Parteien von Bedeutung.

Im Falle einer Mängelrüge oder einer Nacherfüllung nach einem Immobilienkauf oder einer -vermietung spielt die korrekte Ermittlung der Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Auch für die Wertermittlung von Immobilien ist die Wohnfläche ein grundlegendes Kriterium, da der Wert eines Hauses oder einer Wohnung mit der Größe des Wohnraums korreliert.

6. Praktische Anwendung und Beispiel

Um ein konkretes Beispiel zu geben, nehmen wir ein Einfamilienhaus mit folgenden Eigenschaften:

  • Ein Wohnzimmer mit einer Fläche von 30 m² und einer Deckenhöhe von 2,5 Metern.
  • Ein Schlafzimmer mit einer Fläche von 20 m² und einer Deckenhöhe von 1,8 Metern.
  • Ein Flur von 15 m², der eine Deckenhöhe von 1,7 Metern aufweist.

Die Berechnung der Wohnfläche gemäß der WoFlV würde wie folgt aussehen:

  • Das Wohnzimmer von 30 m² zählt vollständig zur Wohnfläche, da die Deckenhöhe über 2 Metern liegt.
  • Das Schlafzimmer von 20 m² zählt nur zur Hälfte, da die Deckenhöhe unter 2 Metern liegt (also 10 m²).
  • Der Flur von 15 m² zählt nicht zur Wohnfläche, da er keine Wohnnutzung hat.

Insgesamt würde die Wohnfläche in diesem Fall 40 m² betragen (30 m² + 10 m²). Räume wie der Keller, Dachboden oder Treppen würden nicht berücksichtigt, da sie nicht der Wohnnutzung dienen.

Fazit

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine komplexe, aber unerlässliche Norm zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie sorgt für Klarheit und Transparenz in Bezug auf die Flächenangabe von Wohnungen und Häusern. Ihre Anwendung ist entscheidend für Mietverhältnisse, Verkaufsverträge und steuerliche Aspekte und muss daher von Planern, Architekten und Immobilienprofis genau beachtet werden.