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Teilungen nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Bei Teilungen nach WEG werden z.B. ein Mehrfamilienwohnhaus in Sondereigentum an Wohnungen aufgeteilt, die im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind (diese sind in sich abgeschlossen). Jede dieser Wohnungen hat außerdem einen Miteigentumsanteil am zugehörenden Grundstück. Durch die Teilung nach WEG werden die Miteigentümer zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengeschlossen, die vom Gesetzgeber als juristische Person anerkannt wird. Zu den Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört es u.a., die gemeinschaftlichen Einrichtungen im Haus wie Treppenhaus, Aufzug oder Mülltonnen zu unterhalten.
Um ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wird eine Teilungserklärung benötigt. Diese ist eine Voraussetzung für den Verkauf der Wohnungen.
Die wichtigsten Begriffe zur Teilungserklärung sind nachfolgend aufgeführt:
- Wohnungseigentum:
Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. - Sondereigentum:
Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude – zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage. - Gemeinschaftseigentum:
Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung sowie Gemeinschaftsräume. - Sondernutzungsrecht:
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil). - Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen:
Die Teilungserklärung regelt beispielsweise, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf. - Wohnungsgrundbuch:
Entspricht einem speziellen Grundbuchblatt, dessen Grundlage die Teilungserklärung bildet. Darin wird das Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer festgehalten.
Eine Teilungserklärung ist eine Erklärung, in der die Eigentümer eines Mietshauses ihr Einverständnis zur Umwandlung in Eigentumswohnungen erklären. Durch die Teilungserklärung wird die bisherige Mietwohnanlage in Eigentumswohnungen umgewandelt. Jeder Wohnungseigentümer erhält durch die Teilungserklärung ein Wohnungs- und ein Sondereigentumsrecht an seiner Wohnung.
Welche Inhalte muss eine Teilungserklärung enthalten?
Die Teilungserklärung muss neben den Angaben zu den beteiligten Personen auch Auskunft über die zu errichtenden oder zu übertragenden Sondereinrichtungen und Gemeinschaftseinrichtungen geben. Darüber hinaus muss sie Angaben über die finanzielle Ausstattung der Wohnanlage, etwa zur Rücklagenbildung, enthalten.
Welche Fristen müssen bei der Teilungserklärung beachtet werden?
Die Erklärung der Eigentümer muss innerhalb von drei Monaten nach der Bekanntgabe des Beabsichtigten Verkaufs durch den Vermieter abgegeben werden. Die Bekanntgabe des Beabsichtigten Verkaufs erfolgt durch eine schriftliche Mitteilung des Vermieters an alle Mieter. In dieser Mitteilung muss der Vermieter auch auf die Frist hinweisen, innerhalb derer die Erklärung abgegeben werden kann.
Kann ich als Mieter die Umwandlung verhindern?
Nein, grundsätzlich können Sie als Mieter die Umwandlung nicht verhindern. Allerdings können Sie unter bestimmten Voraussetzungen von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und so die Wohnung erwerben.
Die Teilungserklärung regelt die räumliche Aufteilung in einem Mehrfamilienhaus und damit vor allem die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Die Teilungserklärung, auch Aufteilungserklärung genannt, ist relevant für die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen, die Stimmrechtverteilung, zum Beispiel nach Kopf oder nach Eigentumsanteil, Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen, Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage sowie die Bestellung einer Hausverwaltung.